الأمن العقاري في قوانين التعمير
الأمن العقاري في قوانين التعمير
الأمن العقاري في قوانين التعمير
الأمن العقاري في قوانين التعمير
مقدمة
يُعد العقار الركيزة الأساسية لأي سياسة تنموية، لارتباطه المباشر بالاستثمار والسكن والتجهيزات الأساسية. غير أن تحقيق الأمن العقاري لا يتوقف فقط على نظام التحفيظ العقاري وحماية الحقوق العينية، بل يتطلب أيضاً انسجاماً مع قوانين التعمير، التي تؤطر استعمال العقار وتنظم عمليات البناء والتجزيء والتهيئة. ومن هنا، فإن العلاقة بين الأمن العقاري وقوانين التعمير تشكل محوراً أساسياً في ضمان استقرار المعاملات العقارية وتحقيق التنمية المستدامة.
أولاً: مفهوم الأمن العقاري وأبعاده
- التعريف: الأمن العقاري هو مجموعة الضمانات القانونية والتنظيمية التي تكفل استقرار المعاملات العقارية، وحماية الحقوق العينية من أي نزاع أو مساس غير مشروع.
- الأبعاد:
- بعد قانوني: من خلال التحفيظ والتقييدات بالسجلات العقارية.
- بعد تنموي: بتمكين المستثمرين والمواطنين من أرض صالحة للاستغلال وفق قواعد واضحة.
- بعد اجتماعي: بضمان حق المواطنين في السكن اللائق والبيئة السليمة.
ثانياً: قوانين التعمير كضامن للأمن العقاري
1. الإطار التشريعي
أهم النصوص المنظمة للتعمير بالمغرب:
- القانون 12.90 المتعلق بالتعمير.
- القانون 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية.
- القانون 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء.
- مدونة التعمير التي يجري التحضير لها لتوحيد المقتضيات.
2. دور قوانين التعمير في تكريس الأمن العقاري
- تحديد قابلية العقار للبناء أو الاستغلال من خلال تصاميم التهيئة وتصاميم التنطيق.
- محاربة البناء العشوائي الذي يخلق نزاعات عقارية ويهدد سلامة السكان.
- ضبط عمليات التجزيء العقاري حتى لا تتحول الأراضي إلى تجمعات سكنية غير منظمة.
- حماية الأملاك العامة والخاصة من الاستيلاء أو الاستغلال غير المشروع.
- تعزيز الشفافية في المعاملات العقارية عبر ربطها بقرارات التعمير والتراخيص الإدارية.
ثالثاً: الإكراهات المرتبطة بالأمن العقاري في ظل قوانين التعمير
رغم أهمية النصوص القانونية، إلا أن الممارسة كشفت عدة صعوبات:
- ضعف التنسيق بين المحافظة العقارية والوكالات الحضرية والجماعات الترابية.
- انتشار البناء غير المرخص في بعض المناطق نتيجة بطء المساطر.
- تعارض بين الوضعية العقارية (خاصة العقارات غير المحفظة) ومقتضيات وثائق التعمير.
- محدودية آليات المراقبة والزجر في مواجهة المخالفات الكبرى.
رابعاً: نحو انسجام أكبر بين الأمن العقاري وقوانين التعمير
لضمان أمن عقاري فعال في ظل قوانين التعمير، ينبغي:
- تسريع تعميم التحفيظ العقاري وربطه بالمساطر العمرانية.
- رقمنة المساطر وتبادل المعطيات بين المحافظة العقارية والوكالات الحضرية.
- تبسيط مساطر التراخيص لتقليص البناء غير القانوني.
- تعزيز الزجر والعقوبات لمواجهة المخالفات الكبرى في البناء والتجزيء.
- إشراك المواطنين والمجتمع المدني في مراقبة وتتبع المشاريع العمرانية.
خاتمة
إن تحقيق الأمن العقاري لا ينفصل عن احترام قواعد التعمير، باعتبارها الإطار الذي يحدد شروط الاستعمال السليم للأرض والبناء. فكل إخلال بقوانين التعمير ينعكس مباشرة على استقرار الحقوق العقارية ويهدد التنمية المجالية. ومن ثمة، فإن التكامل بين نظام التحفيظ العقاري وقوانين التعمير يشكل مدخلاً أساسياً لإرساء الأمن العقاري وضمان تنمية عمرانية متوازنة وعادلة.
