دور القانون رقم 49.16 في تقوية المركز القانوني للمكتري في عقد الكراء التجاري – الدكتورة : هناء الرغيوي الحمزاوي

The role of Law No. 49.16 in the tenant’s standing in a commercial lease contract

The role of Law No. 49.16 in the tenant’s standing in a commercial lease contract

الدكتورة : هناء الرغيوي الحمزاوي

دكتورة في الحقوق

ملخص:

يوفر القانون رقم 49.16 حماية قانونية قوية للمكتري في عقد الكراء التجاري، حيث يضمن له استقرار النشاط المهني ويحد من تعسف المكري. فمن أبرز صور هذه الحماية، تمكين المكتري من الحق في تجديد العقد تلقائيًا بعد مرور سنتين من الاستغلال الفعلي للمحل. كما لا يجوز إفراغه إلا لأسباب مشروعة ومحددة قانونًا، كعدم أداء الوجيبة الكرائية أو تغيير النشاط دون إذن. وفي حال الإفراغ غير المبرر، يستحق المكتري تعويضًا عن فقدان الأصل التجاري والأضرار الناتجة. ويُسمح له أيضًا بالتنازل عن الكراء أو تفويته مع الأصل التجاري دون موافقة المكري، مما يضمن له حرية التصرف في مشروعه. هذا بالإضافة إلى حماية موقع المحل وطابعه التجاري من أي تغيير قد يضر بنشاط المكتري. كل هذه المقتضيات، تعكس توازناً في العلاقة التعاقدية وتمنح المكتري أماناً قانونياً ضرورياً لاستمرار مشروعه التجاري.

Summary:

Law No. 49.16 provides strong legal protection for the tenant in commercial lease agreements, ensuring stability for their professional activity and limiting the landlord’s potential abuse. One of the key aspects of this protection is granting the tenant the right to automatically renew the lease after two years of actual use of the premises. Furthermore, eviction is only permitted for legitimate and legally defined reasons, such as failure to pay rent or unauthorized change of activity. In cases of unjustified eviction, the tenant is entitled to compensation for the loss of the business and resulting damages. The law also allows the tenant to assign or transfer the lease along with the business without the landlord’s approval, thus ensuring freedom to manag…

مقدمة:

يعتبر القانون رقم 49.16 المنظم لكراء المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي خطوة جريئة في مجال التشريع الكرائي لكونه تجاوز كل جوانب القصور للأحكام التي كان يخضع لها الكراء التجاري في ظل ظهير 24 ماي 1955 الملغى، وحسمت النقاش في كثير من النقط التي كانت محل تضارب فقهي وقضائي. كما أنه عمل على تكريس القواعد التي استقر عليها الاجتهاد القضائي.

وتبقى الفكرة المحورية التي سعى القانون تكريسها وتحقيقها هي ضرورة تقوية الحماية القانونية لطرفي العلاقة الكرائية – المكري والمكتري- إذ عمل على تعزيز هذا الأخير بمجموعة من الحقوق. غير أن تدخل المشرع إلى جانب هذا الأخير لم يكن على حساب المكري، بل إن الغاية المنشودة هو إحداث التوازن بين الملكية التجارية والملكية العقارية.

وبما أن العلاقة التي تربط بين المكري والمكتري في عقد الكراء التجاري يمكن القول بأنها علاقة صراع، على اعتبار أن المكري يسعى في بعض الأحيان إلى استرجاع محله، والمكتري يحرص دائما على الاحتفاظ بالمحل لمدة أطول، واستقبال الزبناء، فإن الأمر استدعى تدخل المشرع المغربي من خلال القانون 49.16 على اعتبار أن المبادئ التقليدية للقواعد العامة المنصوص عليها في ظهير الالتزامات والعقود أصبحت قاصرة على تحقيق التوازن العقدي بين طرفي العلاقة الكرائية، وذلك بإقرار مجموعة من الضمانات لصالح المكتري.

في ضوء ما تقدم، يطرح إشكال جوهري مفاده: إلى أي حد استطاع المشرع المغربي تكريس مبادئ الحماية القانونية للمكتري في الكراء التجاري في ظل القانون رقم 49.16؟.

للإجابة عن ذلك، ارتأيت الحديث عن تعزيز حقوق المكتري (المبحث الأول)، لأعرج بعدها للحديث عن الضمانات التي تضمنها القانون رقم 49.16 لصالحه (المبحث الثاني).

عند قيام عقد الكراء التجاري قياما صحيحا، فإنه يصير قابلا لإنتاج كافة آثاره القانونية طيلة فترة سريانه، وترخي آثاره بظلاله على كافة أطرافه، بحيث تسري في مواجهة كل من مالك المحل كجهة مكرية، وكذا تسري في مواجهة المكتري.

إن عقد الكراء التجاري كغيره من العقود الملزمة لجانبين يرتب آثارا بين طرفيه^{، وتلك الآثار تكون عبارة عن مجموعة من الالتزامات والحقوق المتبادلة، بحيث تقع هذه الأخيرة على عاتق كل من مالك المحل كجهة مكرية، والمكتري المستفيد من منفعة العين المكراة كجهة مكترية.}

وفي إطار تحقيق نوع من الحماية القانونية للمكتري، فقد جاء القانون رقم 49.16 بحقوق جديدة لفائدة المكتري، كما أنه أعاد تنظيم حقوق أخرى من جديد ومحددا القيود التشريعية اللازمة لممارسة هذه الحقوق. وتتمثل هذه الحقوق في توحيد شرط المدة لاستفادته من تجديد العقد وحقه في التعويض عن نزع ملكية العقار المستغل فيه الأصل التجاري (المطلب الأول)، بالإضافة إلى حقه في ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة وكذا حقه في كراء المحل المؤجر من الباطن وفي تفويت الحق في الكراء (المطلب الثاني).

من أبرز المقتضيات الحمائية المهمة التي جاء بها القانون رقم 49.16، لفائدة المكتري، ذلك المقتضى الذي أورده المشرع المغربي في المادة الرابعة من هذا القانون والمتعلق بشرط المدة لاستفادة المكتري من تجديد العقد، حيث جاء فيها على أنه: “يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل.

يعفى المكتري من شرط المدة إذا كان قد قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء، ويجب توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة في عقد الكراء أو في عقد منفصل”.

إن مكوث المكتري بالعقار أو المحل التجاري المكترى لمدة لا تقل عن سنتين يخول له ذلك اكتساب الحق التجاري)الحق في الكراء) ولا يمكن إنهاء عقد الكراء الرابط بينه وبين المكري إلا عن طريق سلوك المسطرة المنصوص عليها في المادة 26 من قانون رقم 49.16 وما تعرفه هذه الأخيرة من إجراءات شكلية استوجب المشرع المغربي سلوكها.

وبقراءة متأنية لمقتضيات هذه المادة، يمكن أن نستشف منها أن المشرع المغربي قد خالف المقتضى الذي كان يأخذ به ظهير 26 ماي 1955، حيث كان ينص في مادته الخامسة على أنه: “لا يحق لأي فرد أن يطالب بتجديد العقدة ما عدا المكترين المتخلى لهم عن عقدة الكراء أو ذوي حقوقهم ممن يأتون هم أو موروثهم بما يثبت به إما حق انتفاع لمدة سنتين متتابعتين حصلوا عليه بمقتضى عقدة أو عدة عقود خطية متوالية وإما لهم من انتفاع مسترسل مدة أربع سنوات عملا بعقدة أو بعدة عقود شفوية متتابعة أو بمقتضى عقود متوالية مكتوبة كانت أو شفوية .

ففي الوقت الذي كان فيه ظهير 24 ماي 1955 يميز بين العقد المكتوب، حيث يجعل المدة سنتين، والعقد الشفوي، حيث يتطلب مرور أربع سنوات، فإن القانون رقم 49.16 حصرها في سنتين في المادة الرابعة دون أن يشير إلى كونه مكتوبا أو غير مكتوب، وقد يكون لهذا السكوت ما يبرره، ما دامت المادة الثالثة قد تطلبت أن يتم إبرام عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ.

فالظاهر من المقتضى التشريعي الوارد في المادة الرابعة من القانون رقم 49.16، أن العبرة ليست بمرور مدة سنتين على إبرام عقد الكراء فقط، بل العبرة بالانتفاع بالمحل لمدة سنتين.

كما يظهر أنه في ظل تخلي القانون رقم 49.16 على شفوية لعقود، فإنه كان من الطبيعي أن لا يتحدث عن ذلك التمييز بين العقود المحررة كتابة والعقود الشفوية، والذي كان قائما في ظل ظهير 24 ماي 1955 بما يعني أن شرط الأربع سنوات لم يعد له مبررا، وهو الأمر الذي أكدته المادة الرابعة حينما أشارت فقط إلى مدة سنتين لاستفادة المكتري من تجديد العقد، ومن جهة أخرى، فإن القانون رقم 49.16 بمقتضى الفقرة الثانية من المادة الرابعة أعلاه، أعفى المكتري من شرط المدة إذا كان قد قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء، بمعنى أنه اعترف بحق الكراء بعد إقرار المبلغ المدفوع مقابل الكراء وتم توثيقه^.

ومن ثم، يمكن القول أن المقتضيات الحمائية التي سنها المشرع المغربي في إطار الحق في تجديد الكراء تعتبر قواعد آمرة تتصل بالنظام العام التجاري، بدليل أن المادة 4 من قانون الكراء التجاري اعتبرت كل شرط مخالف يعتبر باطلا بقوة القانون، بحيث حصر إنهاء العمل بعقود الكراء التجاري فقط في الحالات الواردة في المادة 26 وبعده من قانون 49.16.

كما أن احتجاج المكتري بالتمسك بالحق في الكراء مقرون بضرورة إثبات انتفاعه بالمحل المكترى لمدة سنتين على الأقل وبشكل مسترسل وغير متقطع، غير أنه يمكن إعفائه من هذا الشرط متى قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء، أو في الحالة التي يكون فيها المكتري يمارس النشاط الصيدلي.

هذا وقد يثار التساؤل في هذا الصدد بخصوص هل كل عقود كراء العقارات أو المحلات الخاضعة لنطاق تطبيق قانون رقم 49.16 تتوفر على أصل تجاري، كما هو الحال بالنسبة للتعاونيات والمصحات أو المؤسسات المماثلة لها أو مؤسسات التعليم الخصوصي؟.

في إطار الإجابة عن هذا التساؤل، يرى أحد الباحثين ^{أنه لا ينبغي إسقاط الاقتراح القاضي بإلغاء شرط المدة على كل العقود استنادا لعدم توفر بعض المكترين لعقار أو محل تجاري على أصل تجاري. لكنه يميل إلى اقتراح أوسط، وهو العمل على تخفيض شرط مدة الانتفاع إلى ستة أشهر أو سنة حتى يتمكن المكتري الاستفادة من الحماية القانونية التي أضفاها قانون رقم 49.16 على عقود الأكرية التجارية بشكل يسير.}

وبالرجوع إلى العمل القضائي نجد أن القضاء وبمجرد تأكده من عدم تحقق شرط المدة في عقد الكراء يطبق في حق العلاقة الكرائية المقتضيات العامة الواردة في ظهير الالتزامات والعقود المغربي أو الاستناد إلى النصوص الخاصة.

ففي قرار صدر عن محكمة النقض اعتبرت فيه^{: “أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها أن عقد الكراء يبتدئ سريان مفعوله بتاريخ 17/08/1991 وأن الإنذار بلغ بتاريخ 8/8/2011 أي قبل مرور سنتين المنصوص عليها في الفصل الخامس من ظهير 24 ماي 1955 وخلصت إلى أن القانون الواجب التطبيق هو ظهير 25/12/1980 والذي حل محل ظهير 5/5/1928 لم تخرق أي مقتضى وعللت قرارها تعليلا سليما ويبقى ما ورد بالوسيلتين غير مرتكز على أسا س”.}

أما بخصوص محاكم الموضوع، فإن معظم المحاكم التجارية بالمغرب شرعت في تطبيق مقتضيات المادة الرابعة من قانون رقم 49.16 بشكل فوري، حيث طرح نزاع أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يتعلق بعقد كراء أبرم لمدة سنة واحدة، وكان المكري يلزم المكتري بتجديد عقد الكراء لنفس المدة بعقد جديد، وبعد مرور أكثر من أربع سنوات تقدم المكري بطلب الإفراغ بانتهاء مدة العقد، وقد تبين للمحكمة من خلال عقود الكراء المدلى بها انتفاع المكتري بالعين المكتراة بصفة مستمرة لمدة تفوق سنتين وطبقت مقتضيات القانون رقم 49.16 تماشيا مع القرار الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 28/12/2010 تحت عدد 5395 ملف مدني عدد 10/10 الذي اعتبر أن إثبات المكتري ممارسته أعمالا تجارية تفوق سنتين كاف لاستفادته من حماية ظهير 24/05/^1955″.

كما جاء في حكم صادر عن الحكمة التجارية بمراكش أن^{: “استغلال المكتري للمحل التجاري لمدة لا تتجاوز السنتين، التي اشترطها المشرع بمقتضى المادة الرابعة من القانون رقم 49.16 يجعل النزاع خارجا عن نطاق تطبيق القانون المذكور لتخلف شرط المدة…”.}

وجاء أيضا في حكم صادر عن نفس المحكمة أنه^{: “وبالرجوع إلى وثائق الملف وخاصة عقد الكراء يتبين أن مدة استغلال المدعي في الملف الأصلي للعين المكتراة في نشاطه التجاري لم تتجاوز بعد السنتين، الأمر الذي يكون معه شرط المدة لم يتحقق بعد حتى تطبق مقتضيات القانون رقم 49.16 على العلاقة القانونية بين الطرفين، مما تبقى معه هذه الأخيرة خاضعة لمقتضيات الكراء المنظمة بظهير الالتزامات والعقود طبقا لما تنص عليه المادة 37 من القانون المذكور أعلاه.}

وأخيرا يمكن القول أن المشرع المغربي اعتبر أن مرور مدة معينة بالعقار أو المحل التجاري يكسب لمكتريه الحق في تجديد عقد الكراء ويكتسب الملكية التجارية، مع مراعاة بعض الاستثناءات. ونخص بالذكر هنا القانون رقم 17.04 المتعلق بمدونة الأدوية والصيدلية ^{الذي نص في مادته49 على اكتساب الحق في الكراء بمجرد افتتاح الصيدلية.}

وبخلاف ذلك، اعتبرت بعض التشريعات المقارنة كما هو الشأن بالنسبة للتشريع الفرنسي على أنه المدة في عقد الكراء التجاري لا يجوز أن تقل عن تسع سنوات. غير أنه أجاز أن يشترط كل من المكري والمكتري مدة أكثر من ذلك حسب ما ينص عليه الفصل 4-145 من مدونة التجارة الفرنسية.

كما أن هذه القاعدة تعتبر من النظام العام، بحيث لا يمكن للأطراف الاتفاق على مخالفتها باشتراط مدة أقل في عقد كراء لمحل تجاري^{، فالاجتهاد القضائي الفرنسي بدوره اعتبر في العديد من قراراته أنه إذا تم إبرام عقد كراء لمحل تجاري لمدة تقل عن تسع سنوات يمكن للقضاء التدخل قصد رفع المدة إلى الحد المتطلب قانونا.}

أما فيما يخص حق المكتري في التعويض عن نزع ملكية العقار المستغل فيه الأصل التجاري، فكما هو معلوم أن فقدان المكتري لحقه في الكراء التجاري قد لا يكون نتيجة حتمية لرغبة المكري في إنهاء عقد الكراء التجاري، بل في بعض الأحيان يكون إنهاء هذا العقد دون رضى المكري والمكتري، حيث يكون الأمر لزاما عليهما معا. ومن بين هذه الحالات، نذكر الحالة التي يتم فيها نزع ملكية العقار من المكري من أجل المنفعة العامة، وبالتالي يفقد المكتري حقه في الكراء الذي يعد عنصرا مهما من عناصر الأصل التجاري عملا بأحكام المادة 80 من مدونة التجارة.

وهكذا جاء في المادة 21 من قانون 49.16 على أنه إذا تم نزع ملكية عقار يستغل فيه أصل تجاري لأجل المنفعة العامة، تطبق مقتضيات القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.81.254 بتاريخ 11 من رجب 1402 (6 مايو 1982)^.

وباستقراء المادة 22 من قانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة والاحتلال المؤقت، نجدها تنص على أنه: “إذا كان يشغل العقارات المنزوعة ملكيتها مكترون بصفة قانونية مصرح بهم على إثر البحث الإداري المنصوص عليه في الفصل 10 أو المقيدون بصفة قانونية في السجلات العقارية، فان نازع الملكية يتحمل منح التعويضات الواجبة لهم أو عند الاقتضاء تمكينهم من عقار أخر إذا كان ممكن”.

وبالتالي يستفاد من هذه المادة، أن الإدارة نازعة الملكية لها الاختيار في أن تقرر إما منح المكتري تعويضا نقديا عن فقدانه لحقه في الكراء، أو أن تمنحه تعويضا عينيا يتمثل في تمكينه من عقار آخر يتلاءم مع النشاط التجاري الذي يمارسه.

فالمبدأ والقاعدة في التعويض عن فقدان الحق في الكراء تتمثل في كون التعويض يكون نقدا،  وإذ ما رجعنا إلى مقتضيات المادة 7 من قانون 49.16  نجد المشرع هنا ينص على أنه: “يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء، مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون…”..

ولهذه القاعدة بعض الاستثناءات الواردة في القانون نذكر منها؛ مقتضيات المادة 22 من قانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة و الاحتلال المؤقت.

ويستخلص من الفصل 22 أعلاه، أن المكتري المعني بمقتضيات هذا الفصل هو المتوفر على الشروط التالية:

• المكتري بصفة قانونية.
• أن يتم التصريح به من طرف المالك المنزوع ملكيته خلال البحث الإداري
• أو أن يكون مقيدا في الرسم العقاري.

إذا فلا حق للمكتري في المطالبة بالتعويض إلا إذا كان في وضعية قانونية سليمة تجاه المكري أو من يقوم مقامه أي أن تكون العلاقة الكرائية^.

فالمشرع ألزم مالك العقار المنزوع ملكيته، من خلال أحكام الفصل 11 من قانون 7.81 بضرورة التصريح بكل المكترين ومن لهم حقوق على العقار تحت طائلة تحمله للتعويضات المقررة لهم، إذ جاء في الفصل المذكور أنه: “يجب على المعنيين بالأمر خلال الأجل المحدد في الفصل 10 أن يعرفوا بجميع مستأجري الأراضي الزراعية والمكترين وغيرهم ممن بيدهم حقوق في العقارات وإلا بقوا وحدهم مدينين لهؤلاء الأشخاص بالتعويضات التي قد يطالبون بها، كما يجب، داخل نفس الأجل، على جميع الأشخاص الآخرين أن يعرفوا بأنفسهم و إلا سقط كل حق لهم…”.

وبالرجوع إلى مقتضيات المادة 22 من قانون نزع الملكية، يتضح أن التعويض المحتمل الثاني يتعلق بإمكانية تمكين المكتري – حسب اختيار الإدارة نازعة الملكية- من محل آخر إذا كان ذلك ممكن، وهو ما يطلق عليه بالتعويض العيني.

هذا وتجدر الإشارة إلى أنه بالرغم من تحديد المادة 7 أعلاه، لأسس التعويض الواجب للمكتري، فإن هذه الأسس يعمل بها في العلاقة بين المكري والمكتري وليس في تحديد التعويض عن نزع الملكية، هذا التعويض يبقى خاضعا للأسس والمعايير المحددة بموجب المادة 20 من القانون المتعلق بنزع الملكية التي حددت قواعد آمرة لتحديد التعويض عن نزع الملكية طبق القواعد الآتية:

• يجب ألا يشمل إلا الضرر الحالي والمحقق الناشئ مباشرة عن نزع الملكية، ولا يمكن أن يمتد إلى ضرر غير محقق أو محتمل أو غير مباشر.
• يحدد قدر التعويض حسب قيمة العقار يوم صدور قرار نزع الملكية دون أن تراعى في تحديد هذه القيمة البناءات والأغراس والتحسينات المنجزة دون موافقة نازع الملكية منذ نشر أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة المعين للأملاك المقرر نزع ملكيتها^.
• يجب ألا يتجاوز التعويض المقدر بهذه الكيفية قيمة العقار يوم نشر مقرر التخلي^{، أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للأملاك لتي ستنتزع ملكيتها، ولا تراعى في تحديد هذه القيمة عناصر الزيادات بسبب المضاربات التي تظهر منذ صدور مقرر التصريح بالمنفعة العامة. غير أنه في حالة ما إذا لم يودع نازع الملكية في ظرف أجل ستة أشهر ابتداء من نشر “مقرر التخلي” أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للعقارات التي ستنتزع ملكيتها، المقال الرامي إلى الحكم بنزع لملكية وتحديد التعويضات وكذا المقال الرامي إلى طلب الأمر بالحيازة، فإن القيمة التي يجب ألا يتجاوزها تعويض نزع الملكية هي قيمة العقار يوم آخر إيداع لأحد هذه المقالات بكتابة ضبط المحكمة الإدارية .}
• يغير التعويض، عند الاقتضاء، باعتبار ما يحدثه الإعلان عن الأشغال او العملية المزمع إنجازها من فائض القيمة أو ناقصها بالنسبة لجزء العقار الذي لم تنتزع ملكيته.

ويجب تحديد مقدار خاص عن كل عنصر من العناصر المشار إليه في الفقرات 2 و 3 و 4 من المادة 20 من القانون المتعلق بنزع الملكية.

من هنا يمكن القول، أن المشرع أحسن فعلا، لما أحال إلى قانون 81.7 بشأن مسألة إنهاء عقد الكراء الناتج عن نزع ملكية العقار المستغل فيه الأصل التجاري، وذلك راجع إلى خصوصية مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة التي ستنعكس كذلك على طبيعة التعويض الممنوح  جراء فقدان الحق في الكراء التجاري.

إن اتفاق أطراف العقد عند إبرامه يوضح نوعية النشاط المراد ممارسته داخل المحل المكترى كما هو منصوص عليه في الفصل 449 ق.ل.ع الذي ينص على أنه: “يتحمل المكتري بالتزام أساسي أن يدفع الكراء و أن يحافظ على الشيء المكترى وأن يستعمله بدون إفراط أو إساءة وفقا لإعداده الطبيعي ولما خصص له بمقتضى العقد”.

وهو أمر طبيعي، إذ أنه ليس هناك ما يمنع من الناحية القانونية تغيير التخصيص المتفق عليه إما عن طريق تعديل العقد الأول أو إبرام عقد آخر يحل محله تطبيقا لأحكام 230 ق.ل.ع^.

إلا أن قانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري غير من حدة الفصول السابقة، ففيما يتعلق بممارسة المكتري لنشاط مكمل أو مرتبط بالنشاط الأصلي، فإنه وطبقا للمادة 22 من هذا القانون يمكن السماح للمكتري بممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط الأصلي ، متى كانت هذه الأنشطة غير منافية لغرض وخصائص وموقع البناية و ليس من شأنها التأثير على سلامتها.

وهكذا نجد قرارا صادرا عن محكمة النقض جاء فيه^{: “لكن حيث إن المحكمة لما ثبت لها من مراجعة عقد الكراء المبرم بين الطرفين أن الشركة المالكة للمحل تأذن للمكتري بتحويل المحل إلى مشروع سياحي؛ أي مقهى ومطعم ومثلجات وكل ما يدخل في مفهوم المقهى والمطعم، اعتبرت عن صواب أن وضع الألعاب الإلكترونية بجزء من المحل المكترى المقهى والمطعم يدخل ضمن المشروع السياحي المتفق عليه بموجب عقد الكراء، ولا يشكل تغييرا للنشاط التجاري، وبالتالي لا يعد سببا مبررا للمصادقة على الإنذار بالإفراغ، وهي بذلك تكون قد قدرت الواقع بما لها من سلطة في ذلك، وجعلت قرار محكمة النقض معللا بما يكفي لتبريره وركزته على أساس ولم تخرق في ذلك أي مقتضى قانوني وكان ما استدلت به الطاعنة عديم الأساس”.}

وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض  ورد فيه^{: “ولكن حيث أن محكمة الاستئناف كمحكمة موضوع قدرت الوقائع والحجج المعروضة عليها واستخلصت أن النشاط التجاري الذي أصبحت تزاوله المطلوبة في النقض كمكترية بالعين المكتراة هو البيع والشراء في أدوات المكتب له علاقة بالنشاط التجاري السابق وهو عمل المطبعة، واعتبرت أن التغيير الذي حصل في النشاط الممارس ليس تغييرا بالمفهوم الذي يؤدي إلى فسخ عقد الكراء وإنهائه، وانتهت إلى القول أن السبب الذي بني عليه الإنذار غير جدي وأيدت الحكم المستأنف الذي قضى ببطلانه وفي ذلك رد ضمني لما أثارته الطاعنة من دفوع ولم تكن ملزمة بمناقشة الاجتهادات المستدل بها والإشارة إلى المقتضيات القانونية طالما أن قضائها صدر وفقا للقانون فجاء القرار على هذا النحو معللا بما فيه الكفاية و مركزا على أساس وكان بالوسيلتين غير جدير بالاعتبار”.}

وانطلاقا من مقتضيات المادة 22 من القانون 49.16، وحتى يتمكن المكتري من ممارسة النشاط المكمل أو المرتبط بالنشاط الأصلي بالمحل المكترى، فإنه يجب عليه أن يوجه طلبه للمكري يتضمن الإشارة إلى الأنشطة التي يريد ممارستها، كما أنه يجب على المكري أن يبدي موقفه بخصوص هذا الطلب داخل شهرين من تاريخ تقديم الطلب، وإلا اعتبر موافقا على الطلب.

وفي المقابل، خول القانون للمكتري في حالة الرفض إمكانية اللجوء إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة قصد السماح له بممارسة أنشطة أخرى إلى جانب النشاط الأصلي^.

أما فيما يتعلق بتغيير المكتري للنشاط المزاول بالمحل، فنجد الفقرة الأخيرة من المادة 22 من القانون رقم 49.16 تقضي بأنه لا يمكن للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى مختلف عن ما تم الاتفاق عليه في عقد الكراء، إلا إذا وافق المكري كتابة على ذلك.

وفي هذا الصدد، نجد محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء قضت بأنه^{: “وحيث من جهة فإنه لوجود تغيير في النشاط التجاري المزاول يجب أن يكون هناك عقد كراء يلتزم فيه المكتري على تحديد نشاطه في نوع معين عندئذ يمكن القول بأن هناك إخلالا ببنود العقد، إذا غير المكتري النشاط المضمن بعقد الكراء دون ترخيص من المكري الأمر منعدم في النازلة الحال”.}

ومن جهة أخرى، فإن المقصود بتغيير النشاط التجاري دون موافقة المالك هو الذي يرهق كاهل المكري بالتزامات تلحق به ضررا، وحيث لأجله فإن تغيير النشاط التجاري من خياط إلى بائع التمور حتى على فرض ثبوته فإنه لا ينهض سببا للإفراغ ما دام أن النشاط الجديد لا يلحق ضررا بالمحل وبالجوار.

وتجدر الإشارة على أنه إذا رفض المالك تغيير النشاط التجاري، فمن حق المكتري اللجوء للقضاء من أجل الحصول على الموافقة القضائية، وتتمتع المحكمة بسلطة تقديرية واسعة في هذا المجال ويمكنها أن تعطي الموافقة أو ترفضها.

وإذا كان من حق المكتري ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة، فإن القانون رقم 49.16 منحع أيضا الحق في كراء المحل المؤجر من الباطن، حيث إن تحقق الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من قانون 49.16 يعطي للمكتري حماية قانونية تتجلى في كون ذلك يكسبه حقا معنويا على العقار، وهو حق الإيجار، إذ بالرجوع إلى المادة 24 من قانون 49.16 التي جاء فيها: “يجوز للمكتري أن يؤجر للغير المحل المكترى كلا أو بعضا، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، وتبقى العلاقة قائمة بين المكري والمكتري الأصلي..

لا يكون لهذا الكراء أي أ ثر تجاه المكري إلا من تاريخ إخباره به.

على المكري الذي أخبر بالكراء من الباطن أن يشعر المكتري الفرعي بكل إجراء يعتزم القيام به تجاه المكتري الأصلي، تحت طائلة عدم مواجهته به…”.

ومن ثم، فكراء المحل من الباطن أو ما يسمى بالتولية بمثابة العقد الذي بموجبه يعمد المكتري الأصلي على كراء ما اكتراه من المكري إلى طرف ثالث يسمى المكتري الفرعي مقابل كراء معين. وتمكن التولية من إبرام عقد كراء فرعي أو من يربط المكتري الأصلي والمكتري الفرعي من جهة، وعقد الكراء الأصلي الرابط بين المكتري الأصلي والمكري من جهة أخرى^.

وبهذا يكون المشرع المغربي قد عزز من الضمانات الحمائية للمكتري من خلال تخويله حق كراء المحل المؤجر من الباطن دون أن يقيده في ذلك بصدور موافقة المكري.

وطبقا لمقتضيات المادة 24 السالفة الذكر، فإن العلاقة بين المكري والمكتري الأصلي تبقى قائمة. كما أنه لا يكون لهذا الكراء أي أثر تجاه المكري إلا من تاريخ إخباره به، وعلى هذا المكري الذي أخبر بالكراء من الباطن أن يشعر المكتري الفرعي بكل إجراء يعتزم القيام به تجاه المكتري الأصلي تحت طائلة عدم مواجهته به، كما أنه لا يمكن للمكتري الفرعي التمسك بأي حق تجاه المكتري الأصلي.

وإذا كان المشرع المغربي قد منح المكتري حق كراء المحل التجاري من الباطن ما لم ينص العقد بخلاف ذلك، فإنه نص كذلك على منحه إمكانية تفويت الحق في الكراء ^{بموجب المادة 25 من قانون 49.16 التي جاء فيها: “يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع بقية عناصر الأصل التجاري أو مستقلا عنها دون ضرورة الحصول على موافقة المكري، وبالرغم من كل شرط مخالف”.}

فأساس هذا الحق، -الحق في الكراء- هو أنه يعد من أبرز العناصر الأساسية للأصل التجاري طبقا لمقتضيات المادة 61 من مدونة التجارة التي جاء فيها: “يشمل الأصل التجاري وجوبا على زبناء سمعة تجارية ويشمل أيضا كل الأموال الأخرى الضرورية لاستغلال الاصل التجاري والشعار والحق في الكراء… “. كما أن المشرع المغربي بموجب المادة 69 من نفس المدونة أخضع الأصل التجاري للعديد من التصرفات القانونية كالرهن والبيع….”.

وما دام الحق في الكراء من عناصر الأصل التجاري، فإن التاجر له الصلاحية في تفويت هذا الحق إما بشكل مستقل وبشكل كامل مع باقي عناصر الأصل التجاري، دون الحاجة إلى موافقة المكري، بل يكفي إخباره بحصول تفويت الحق في الكراء، وذلك لتمكين المكري من ممارسة حقه في طلب الفسخ أو إبطال التفويت إن كان لذلك محل، وكذلك للمكري ممارسة الحق في الأفضلية الذي يمكنه من استرجاع المحل إذا أدى الثمن المقدم من المشتري والقيام بهذه الإجراءات داخل أجل 30 يوما من تاريخ تبليغه بحصول التفويت، وذلك كله تحت طائلة سقوط حقه من ممارسة الحق في الأفضلية

وقد أحسن المشرع المغربي صنعا بتكريسه حماية أكثر للحق في الكراء من خلال إقراره إمكانية التصرف فيه مستقلا عن باقي عناصر الأصل التجاري، متجاوزا بذلك النقاش الفقهي الذي كان أثير حول مسألة تفويت الحق في الكراء منفردا من عدمه، لكون النص القانوني لم يكن يسعف للقيام بذلك، ما دام اشترط أن يكون ذلك بمعية باقي عناصر الأصل التجاري، الأمر الذي كان يشكل مساسا حقيقيا بالحق في الكراء، خصوصا وأنه ما فائدة هذا الأخير ما دامت عملية التفويت تنصب على الأصل التجاري لوحده خاصة وأن ميزان القوة الاقتصادية يكون عند إبرام العقد في يد المكري^.

وهو ما كرسه العمل القضائي إذ جاء في قرار صادر عن محكمة النقض اعتبرت فيه أن^{: “الحق في الكراء كعنصر من عناصر الأصل التجاري، يمكن فصله عن الأصل التجاري إما بالتصرف فيه باستقلال أو مع عناصر معينة، وهو ما يستفاد من مقتضيات الفصل 37 من ظهير 1955/05/05 وكذا الفصل 668 من ق.ل.ع الذي ينص على أنه: “للمكتري الحق في أن يكري تحت يده ما اكتراه أو أن يتنازل عن عقد الكراء لغيره ….”. وهو على خلاف تولية كراء حق مطلق للمكتري يمارسه في غيبة المكري ولا يكون ملزما بموافقة هذا الأخير “.}

اعتبارا لأهمية الأمن القانوني في حماية واستقرار المعاملات التجارية، وكذا تشجيع وجلب الاستثمارات الوطنية والأجنبية من أجل تحقيق التنمية المنشودة، فقد أصبح من المفروض على المشرع المغربي إيجاد نصوص تشريعية وتنظيمية تحمل في ثناياها مبادئ وقواعد تروم تحقيق الحماية القصوى لأطراف العلاقة الكرائية.

ومن ثم، نجد المشرع المغربي بمقتضى القانون رقم 49.16 قد تضمن في طياته مجموعة من الضمانات لصالح طرفي هذه العلاقة، – أي المكري والمكتري-، هذا الأخير الذي خصه في حالة الإفراغ للهدم وإعادة البناء (المطلب الأول)، أو في حالة الإفراغ المؤقت لتوسيع المحل أو تعليته أو عن الحرمان من حق الأسبقية أو الرجوع الى المحل حق الحصول على التعويض من المكري ^{(المطلب الثاني).}

يحق للمكري المطالبة بإفراغ المحل مؤقتا بهدف هدم المحل وإعادة بنائه بعد إثبات :

• إثبات إياه لمدة لا تقبل عن سنة من تاريخ الإنذار.
• استعداده لأدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاث سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة، على أن يكون، قدر الإمكان، متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه.

وزيادة على ذلك، فإنه وعملا بمقتضيات المادة 18 من القانون رقم 49.16، فإنه يتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم وإعادة بنائه أو إفراغه لتوسعته أو لتعليته، الإدلاء برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة المختصة وبالتصميم المصادق عليه من طرفها.

وعملا بمقتضيات المادة 18 من القانون رقم 49.16، فإنه يعتد برخصة البناء طيلة سريان المسطرة أمام المحكمة، ما لم يثبت المكتري أن الجهة المختصة قد سحبتها أو ألغتها^.

ومن ثم، يمكن للمكتري أن يرفع دعوى التعويض أما المحكمة المعروض عليها طلب لمصادقة على الإنذار بالإفراغ لرغبة المالك في هدم البناء وإعادة بنائه.

وباستقراء مقتضيات المادة 9 من قانون 49.16 يتضح جليا ما يجب أن على المحكمة أن تحكم به تلقائيا لفائدة المكتري من جهة (أولا)، وبين ما يمكن للمحكمة أن تحكم به لفائدة المكتري بناء على طلبه (ثانيا).

أولا: التعويض الذي يجب على المحكمة أن تحكم به تلقائيا

إذا كان المشرع قد نص على منح المكري حق إفراغ المحل مؤقتا بهدف هدم المحل وإعادة بنائه، فإن ذلك رهين بتحقق شرط تملكه للمحل المراد إفراغه لمدة لا تقل عن سنة تحتسب من تاريخ الإنذار، مقابل منح المكتري الاحتفاظ بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الادارية المختصة، على أن يكون قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه^.

زيادة على ذلك، فقد اشترط المشرع أيضا ضرورة أداء المكري للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاث سنوات. ولعل هذا ما يحملنا على الاعتقاد بأن الشرط المتمثل في أداء المكري للمكتري تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات، هو شرط للحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ وغير متوقف على تقديم المكتري لطلب حتى يتم الحكم له بذلك، وبالتالي فإن المحكمة مطالبة بالحكم بذلك تلقائيا^.

ومن أجل توفير المزيد من الحماية للمكتري، وتفاديا للممارسات التعسفية التي قد يلجأ إليها المكري، والتي يمكن أن تترب عنها إصابة المكتري ببعض الأضرار، فإن القانون رقم 49.16 أقر مجموعة من الضمانات لهذا الأخير، يمكن اختزالها في يلي:

• إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة أعلاه.
• يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ الإفراغ، وفي حالة تعذر ذلك، يحق للمكتري الحصول على التعويض وفق مقتضيات المادة 7 أعلاه، ما لم يثبت المكري سبب التأخير خارج عن إرادته^.

يتعين على المكري أن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد، والذي يجب ألا يتعدى ثلاث سنوات من تاريخ الإفراغ. ويتعين عليه كذلك أن يقوم داخل أجل شهر من تاريخ توصله بشهادة المطابقة المنصوص عليها في المادة 55 من قانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير ^{والمسلمة له من طرف الجهة المختصة، بإشعار المكتري بأنه يضع المحل رهن إشارته. وقد أكده قرار صادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء التي قضت فيه بتأييد الحكم المستأنف عدد 10963 في ملف عدد 594/826/2017. كما سبق لمحكمة الاستئناف التجارية بمراكش أن قضت بأنه: “حيث إن الإنذار بالإفراغ الموجه إلى المستأنفة معللا بالرغبة في هدم المحل وإعادة بنائه، وقد أدلت المكرية من أجل ذلك بتصميم البناء ورخصته، وأن استمرار المستأنفة في مطالبة المستأنف عليها بالإدلاء بالإذن بالهدم غير مستند على أساس قانوني، وإذ يكفي المكري في هذه الحالة الإدلاء بتصميم ورخصة البناء المتعلقين بالبناء المطلوب إفراغه لإثبات السبب، كما أن حق الأسبقية في الرجوع إلى المحل بعد بنائه محفوظ قانونا للمكتري تحت قيد الشروط المنصوص عليها في الفصلين 13 و 14 من ظهير 24/05/1955.}

وحيث إنه فيما يتعلق بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري في حالة عدم إعادة البناء أو الحرمان من الرجوع فإن هذه المحكمة لا ترى مانعا من الأمر بها طالما أن الأمر يتعلق بخبرة احتمالية تحتفظ بها المكترية للرجوع إليها عند الحاجه وتتحمل مصاريفها”.

• في حالة عدم تسليم المكتري المحل داخل أجل ثلاث سنوات من تاريخ إفراغه، يحق له المطالبة بالتعويض وفق مقتضيات المادة 7 أعلاه، ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن إرادة المكري.

بخصوص هذه النقطة، يرى أحد الباحثين ^{ضرورة الإشارة إلى ملاحظتين أساسيتين: الأولى تتمثل في كون المشرع جعل التعويض في حالة الهدم وإعادة البناء جزئيا، غير أن ذلك قد يكون مبرره يرجع إلى الإمكانية التي أعطاها المشرع نفسه للمكتري في الرجوع إلى العين المعاد بناؤها.}

أما الملاحظة الثانية، فتتمثل في الموقف الذي اعتمده القضاء المغربي على مستوى أعلى هيئة قضائية، أي محكمة النقض، والقاضي بأن الإدلاء بالتصميم ورخصة البناء كاف لإثبات ضرورة الهدم، مستبعدا إجراء خبرة للتأكد من زعم المدعي، وقد استقر القضاء المغربي على هذا التوجه، ففي قرار صادر عن الغرفة التجارية بمحكمة النقض بتاريخ 1 يوليوز 2009، ذهبت فيه إلى ما يلي: “…. لكن حيث إن محكمة الاستئناف لاحظت بأن الإنذار أسس على سبب رغبة المطلوبة في النقض لهدم المنشآت بالملك وإعادة بنائه وأنها أدلت برخصة وتصميم البناء وهما كافيين لإثبات جدية السبب المذكور، وصادقت على الإنذار ولم تعتمد أي سبب آخر غيره في إطار مقتضيات الفصل 12 من ظهير 24 ماي 1955 فكان ما بالوسيلة غير جدير بالاعتبار’.

وقد اعتبر بعض الفقه^{، أن مثل هذا التوجه يشكل ضربا حقيقيا للحماية التي تقوم على حساب فلسفة المشرع، لأنه بهذا الصنيع يفتح باب التحايل على مصراعيه للمكرين على حساب مصالح المكترين، أو بتعبير البعض الآخر، أن القضاء بهذا التفسير يساعد ودون أن يدري على هذا التحايل عندما يقرر أن الإدلاء بالتصميم ورخصة البناء كاف لإفراغ المكتري.}

ثانيا: التعويض الذي يجب على المكتري أن يطلبه من المحكمة

إذا كان التعويض المؤقت الموازي لكراء ثلاث سنوات للمحل موضوع القانون رقم 49.16 يعتبر شرطا لقبول دعوى المصادقة على الإنذار، فإن المادة 9 من نفس القانون عملت على الإقرار بحق المكتري في حصوله على تعويضات أخرى متى تقدم بطلبها وتتمثل هذه التعويضات في:

1 – الحكم للمكتري بالتعويض الكامل

نصت الفقرة الأولى من المادة 9 من قانون 49.16 على أن المكري عليه الإقرار بالاحتفاظ للمكري بحق الرجوع إذا اشتملت البناية على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة، على أن يكون ، قدر الإمكان، متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه.

فانطلاقا من مقتضيات الفقرة الأولى من المادة أعلاه، فإنه إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحلات المذكورة، استحق المكتري تعويضا كاملا، ما دام أن حق المكتري في الرجوع غلى محله أصبح مستحيلا.

2– الحكم للمكتري بالتعويض عن مصاريف الانتظار

إضافة إلى التعويض المؤقت المشار إليه في الفقرة أعلاه، يمكن للمحكمة، بناء على طلب المكتري، تحميل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك.

ويقصد بمصاريف الانتظار الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ الارباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة، مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل.

3 – تحديد المحكمة للتعويض الاحتياطي الكامل المستحق مستقبلا

لقد منح المشرع المغربي بموجب القانون رقم 49.16 المكتري حق المطالبة بالتعويض عن مصاريف الانتظار والتعويض الكامل في حالة عدم اشتمال البناية على محلات تجارية، كما مكنه كذلك، من تقديم طلب يرمي من خلاله إلى تحديد التعويض الاحتياطي الكامل. هذا التعويض الذي لا يمكن للمكتري الاستفادة منه أو طلب تنفيذه إلا في حالة ثبوت حرمانه من حق الرجوع^.

وهو ما يستفاد من مقتضيات المادة 31 من قانون 49.16 التي نصت على حق للمكتري، متى ثبت حرمانه من حق الرجوع المحكوم به في الحالات المنصوص عليها في المواد 9 و 13 و 17 ، طلب تنفيذ التعويض الاحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به.

يبقى من حق المكتري، إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور، المطالبة به أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة 7 أعلاه، دون التقيد بالأجل المنصوص عليه في المادة 27 من هذا القانون.

إن تحديد التعويض الكامل والاحتياطي يخضع للمعايير المحددة بمقتضى المادة 7 من القانون 49.16، ذلك أن هذا قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل. كما يجب أن لا يقل عن المبلغ المدفوع مقايل الحق في الكراء المنصوص عليه في المادة 4 من نفس القانون^.

تنص المادة 61 من قانون رقم 49.16 على أنه: “إذا اعتزم المالك توسيع أو تعلية البناية، وكان ذلك لا يتأتى إلا بإفراغ المحل أو المحلات المكتراة، فإن الإفراغ المؤقت للمكتري يتم لمدة يحددها المكري، على أن لا تتعدى سنة واحدة ابتداء من تاريخ الإفراغ، كما يمكن تمديد مدة الإفراغ لأجل لا يتعدى سنة بطلب من المكري.

يستحق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له، دون أن يتجاوز مبلغ الأرباح التي يحققها، حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة، مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل. وفي جميع الحالات يجب أن لا يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائية.

يمكن تمديد مدة الإفراغ لأجل لا يتعدى سنة بطلب من المكري. لا يحق للمكري استيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة الإفراغ.

يجب على المكري إعادة تسليم المحل داخل الأجل المشار إليه في الفقرة الأولى أعلاه، وإلا حق المكتري المطالبة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة 7 أعلاه، ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن إرادة المكري”.

نستشف من مقتضيات المادة أعلاه، أنه يمكن للمكري المطالبة بإفراغ المكتري مؤقتا لمدة لا تتعدى سنة قابلة للتجديد لمدة سنة أخرى مرة واحدة، إذا قرر توسيع أو تعلية البناية، وكان ذلك لا يتنافى مع إفراغ المحل أو المحلات المكتراة. وبخصوص التعويض المؤقت المستحق للمكتري عن الإفراغ المؤقت، فإنه يساوي الضرر الحاصل له، دون أن يتجاوز مبلغ الأرباح التي يحققها، حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب….

وطبقا للمادة 17 من قانون 49.16، فإن رئيس المحكمة يختص في الطلب الرامي إلى الإفراغ وتحديد قيمة التعويض المستحق للمكتري طيلة مدة الإفراغ. كما يبت في طلب تحديد مدة الإفراغ وتحديد التعويض المستحق عن ذلك، ويخص أيضا في تحديد تعويض احتياطي كامل وفق مقتضيات المادة 7، بطلب من المكتري، يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع^.

كما إنه في حالة ما إذا تم بناء المحل وإصلاحه داخل أجل ثلاث سنوات الموالية لتاريخ الإفراغ، فإنه يجب على المكتري المطالبة بالتعويض داخل هذا الأجل، وذلك إذا أبدى رغبته في الرجوع أثناء سريان دعوى الإفراغ. أما إذا لم يعرب عن هذه الرغبة، فإن المكري يكون ملزما تحت طائلة التعويض عن فقدان الأصل التجاري بإخبار المكتري بتاريخ الشروع في البناء ومطالبته إياه بإبداء رغبته استعمال حق الرجوع داخل الأجل المحدد. ويختص رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة بالبت في دعوى الإفراغ وبتحديد تعويض احتياطي كامل وفق مقتضيات المادة 6 من القانون رقم 49.16 بطلب من المكتري يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع.

ختاما، يمكن القول أن المشرع المغربي من خلال القانون رقم 49.16 قد عمل على الحد من تسلط أصحاب الملكيات العقارية، وذلك من خلال الإقرار بمجموعة من الحقوق التي تضمن له الاستمرارية في استغلال المحل المكترى، فإنه بالنوازاة مع ذلك، وحتى لا يكون مجحفا في حق مالكي العقارات والمحلات التجارية، خول لهؤلاء مجموعة من الحقوق والضمانات أثناء سريان أيضا، وذلك ما يجعل من قانون الكراء التجاري قانونا للطرفين، وليس لحماية المكتري بشكل كلي، وإنما لجعل أصحاب المشروعات الاقتصادية في نفس الوقت في مرتبة أصحاب الملكية العقارية.

لائحة المراجع:

عادل حاميدي، “التصرفات الواردة على العقار غير المحفظ بين الفقه الإسلامي والفراغ القانوني” المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش، الطبعة الأولى، 2006.

عبد الرحمان الشرقاوي، “قانون العقود الخاصة، الكتاب الثاني: العقود الواردة على منفعة الشيء: – عقد الكراء – الكراء وفق المبادئ العامة – الكراء السكني والمهني – الكراء التجاري والصناعي والحرفي – كراء أملاك الوقف – كراء أملاك الجماعات السلالية –”الطبعة السادسة، دون ذكر المطبعة، 2020.

جواد الرفاعي، “الكراء التجاري الثابت والمتغير وفق القانون رقم 49.16 – دراسة نظرية تطبيقية للنصوص في ضوء قرارات محكمة النقض وأحكام محاكم الموضوع – ” مطبعة الأمنية الرباط، الطبعة الأولى، 2018.

– عبد الواحد الصفوري، “إشكاليات تجديد عقد الكراء التجاري في إطار القانون رقم 49.16” مجلة الإرشاد القانوني، العدد الرابع، دون ذكر السنة.

عبد العزيز توفيق، “عقد الكراء في التشريع والقضاء – دراسة تأصيلية-” المكتبة القانونية، الطبعة الثانية، 1996.

ظهير شريف رقم 1.06.151 صادر في 30 من شوال 1427 (22 نوفمبر 2006) بتنفيذ القانون رقم 17.04 المتعلق بمدونة الأدوية والصيدلية، الجريدة الرسمية عدد 5480، 15 ذو القعدة 1427 (7 دجنبر 2006)، ص: 3726.

أحمد شكري السباعي، “الوسيط في الأصل التجاري ” الجزء الأول، دار النشر والمعرفة الرباط، طبعة 1983

ظهير شريف رقم 1.81.254 صادر في 11 من رجب 1402 (6 ماي 1982) بتنفيذ القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت، الجريدة الرسمية عدد 3685 بتاريخ 3 رمضان 1403 (15 يونيو 1983)، ص: 980.

العربي محمد مياد، “الحق في التعويض العادل عن نزع الملكية لأجل المنفعة العامة” مطبعة الأمنية، الرباط، الطبعة الأولى، 2009.

محمد الكشبور، “نزع الملكية من أجل المنفعة العامة – قراءة في النصوص وفي مواقف القضاء” مطبعة النجاح الجديدة، الطبعة الثانية 2007.

مصطفى بونجة، “الكرا ء التجاري بين ظهير 1955 والقانون رقم 49.16 – دراسة عملية لمقتضيات القانون الجديد المتعلق بكراء العقارات أو المحللات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي الجديد- ” منشورات المركز المغربي للتحكيم ومنازعات الأعمال، الطبعة الأولى، 2016، مطبعة ليتوغراف، طنجة.

نجاة الكص،”الحق في الكراء كعنصر من عناصر الأصل التجاري ومدى الحماية المقررة له” أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون الخاص، جامعة الحسن الثاني، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية -.عين الشق الدار البيضاء-، الستة الجامعية: 2004 – 2005.

الهاشم أوحي، “الحق في الكراء كعنصر من عناصر الأصل التجاري في ضوء القانون رقم 49.16 ” سلسلة أبحاث قانونية جامعية معمقة، العدد 30، منشورات مجلة الباحث.

ياسين الصبار، “الحق في الكراء كضمانة للمكتري وفق القانون رقم 49.16 ” مقال منشور بالموقع الإلكتروني www.maroclaw.com تاريخ الولوج إليه 20 ماي 2025 على الساعة 17h00.

القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31 صادر في 15 ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يونيو 1992، الجريدة الرسمية عدد 4159 بتاريخ 14 محرم 1413 (15 يوليوز 1992)، ص: 888. كما تم تعديله بموجب الظهير الشريف رقم 1.16.124 صادر في 21 من ذي القعدة 1437 (25 أغسطس 2016) بتنفيذ القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 17 ذو الحجة 1437 (19 سبتمبر 2016)، ص: 6647.

محمد المهدي وعبد المجيد بوكير، “الحماية القانونية والقضائية لمكتري الأماكن التجاري، قضايا كراء الأماكن السكنية والمهنية والمحلات التجارية من خلال اجتهادات المجلس الأعلى – خمسين سنة من العمل القضائي، مساهمة ضمن الندوة الجهوية الأولى، قصر المؤتمرات، فاس، يومي 22 – 23 فبراير 2007.

محمد الكشبور، “الحق في الكراء عنصر في الأصل التجاري – قراءة في ظهير 24 ماي 1955 والمدونة التجارية الجديدة –” مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى.